恐らく社会人・会社員が一度は考えたことがあるであろう持ち家の不動産賃貸収入について、実績を踏まえた記事を公開しようと思います。
筆者は6年半住んだ新築の分譲マンション（2LDK＋S）を今回新築の戸建てに住み替えることになったので旧マンションを定期借家契約（5年）で賃貸に出しています。
5年契約での見込み収入はというと概算としては以下
| (＋)賃料 | (－)住宅ローン) | (－)諸費用(管理費＋修繕積立費) | 月当たりの収益 |
| ¥190000 | ￥115000（金利0.55％） | ¥23000 | ¥52000 |
ここから年毎の固定資産税（大体¥160000くらい）を差し引くと「¥52000×12か月－¥160000」＝「￥464,000／1年」 になるので月当たりの収入に換算すると ¥38000程度といった副収入になります。
（プラス、別記事のモノオク（Monooq）での場所貸しも始まったので＋10000円／月くらいが現在の副収入です＾＾）
「¥38000／月」程度なら売却してまとまった現金を得た方が良いのでは？という考えももちろんあると思いますが、筆者としては「住宅ローンを借り手が払ってくれる」ことに重きを置いており、ローン完済後の賃料収入を老後資金とすることを目標として賃貸経営をするに至っています。
今はマンション価格が高騰しているので築浅の分譲マンションは購入時と同程度で売れるらしいので悩みはしたのですが・・
築6年で売ったとして、購入時＋売却時の手数料等々を加味してもマイナスにはならないと思います。
（払ったローン分－諸費用くらいが戻ってくる感じ）
ですが、もう少し保持しておけば（＝ローンを返済すればするほど）売却益としては多くなる計算もあり賃貸に出すことにしました。
結果としては、最初の賃貸希望額でそっこーで入居者決まりました(^^♪
分譲マンションの賃貸はそもそも数が少ないですし、賃貸用物件と比較すると基本設備（間取りの良さ、食洗器とか床暖房とかお風呂等々の設備の良さ）で分があると思います。
あとは、通常の賃貸契約で2年毎に更新料（大抵1か月分だと思います）をもらった方がいいんじゃない？と普通思うと思いますが、これには深ーい思慮が関係します。
※「定期借家契約」とは何か
普通の2年毎の賃貸契約とは異なり、貸す側（大家）が決めた期間(のみ)を基本として貸します、という契約です。
筆者は『更新可能な定期借家物件』として借りていただいてますが、通常の定期借家契約は決めた期間を過ぎたら退去して下さいね、という約束の賃貸契約です。
（いわゆる勤務地の異動とか、海外赴任とかによって決まった年数を期間限定で貸し出す際に使われる契約です）
何故か、それは『(超低金利の)住宅ローンは賃貸（事業用）物件のための融資契約ではないから』に尽きます。
普通の賃貸契約だと2年更新で、借り手側が退去を希望するまでは賃貸をやめられません。（＝物件に自分の意志で戻ることはできません）
定期借家物件としての賃貸であれば「将来的に自身（もしくは自身の家族など）が住むための保有」という言い訳ができるのではないかという思惑を働かせてこの契約にしています。
融資元の銀行にばれたらもちろんNGなのではありますが、元々、投資用として購入している分譲マンションではなく実際に居住していた物件なので、（不動産担当者曰く）”グレーケース”ではあるらしいです。
さて、賃貸の実績を踏まえて分譲マンションの『不動産投資』についても考えてみたいと思います。
一般的な不動産投資ローンでマンションを購入した場合には金利が全然異なってくるので広告表記通りの2.350％くらいで仮にローンを組めたとしても（筆者の場合、東京スター銀行さんの査定で2.8％という金利提示を受けたので実際にはそのくらいになるのではないかと思います）
| (＋)賃料 | (－)住宅ローン) | (－)諸費用(管理費＋修繕積立費) | 月当たりの収益 |
| ¥190000 | ￥190000（金利2.350％） | ¥23000 | (－)¥23000 |
こちらの投資用ローンのようなもっと低金利（1.9％）とうたっているもので、仮に1.9％の最低金利でローンを組めたとしてもマイナスになります。
| (＋)賃料 | (－)住宅ローン) | (－)諸費用(管理費＋修繕積立費) | 月当たりの収益 |
| ¥190000 | ￥175000（金利1.9000％） | ¥23000 | (－)¥8000 |
新築の分譲マンションを投資用に購入してプラスにもっていけるかというと、かなりの好立地・魅力の高い物件ではないと無理、というのがわかるかと思います。
もし不動産投資をやるとしたら『何かしらの訳あり中古物件』とかで自分で費用を抑えてリフォームして何らかの付加価値をつけて相場賃料よりも高く貸す、とかをしないとプラスにはもっていけないんじゃないかと思います。
不動産投資はかなりハードルが高い投資ですよ、ということを踏まえておく必要があるかと思います。（なので、筆者は不動産投資などというセールスは全く聞く余地はありません）
同様の不動産事情をお抱えの方にとっての有益な情報源となれば幸いです。
